En lo que respecta a la valoración de los inmuebles a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones desde el año 2022 se han cambiado las reglas de juego. A la hora de tributar, la base imponible ya no es el valor real del inmueble en el momento de la adquisición, sino el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM).
La clave del cálculo de estos tributos
Conocer cómo se calculan estos tributos a raíz de este cambio normativo puede determinar nuestras decisiones inmobiliarias.
La clave de la nueva forma de cálculo de estos tributos es que el contribuyente no pagará en función del precio del inmueble, sino en función del valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. La nueva normativa parte de la idea de que ese valor de referencia se corresponde con el valor de mercado del inmueble, lo que muchas veces no se ajustará a la realidad.
Importante: Este valor de referencia no es el mismo que el valor catastral.
Este nuevo valor de referencia no afecta a impuestos como el IBI, donde seguirá aplicándose como base del cálculo el valor catastral al igual que hasta ahora. Es decir, conviven dos valores calculados ambos por el Catastro: el valor catastral de siempre y el nuevo valor de referencia del mercado.
Este nuevo valor de referencia de Catastro ya es el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o se hereda una casa. Aunque la compraventa se lleve a cabo por un valor inferior al que marca este indicador, se tributará por el nuevo valor de referencia de Catastro. No será necesario que la Hacienda correspondiente lleve a cabo comprobación alguna: al comprador le será notificada la liquidación. En caso de que el contribuyente haga su declaración conforme al valor escriturado, por debajo del valor de referencia de Catastro, se abre la puerta a sanciones por no haber tributado conforme a la base imponible prevista en la Ley.
Posibilidad de impugnar el valor de referencia de Catastro
Existe la posibilidad de impugnar el valor de referencia de Catastro cuando éste no se ajuste a la realidad del precio de mercado que hayas abonado con la adquisición de tu inmueble. El punto de partida es que la normativa de ambos impuestos (Transmisiones patrimoniales, de un lado, y Sucesiones y Donaciones, de otro) presume que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el valor de mercado de los inmuebles, pero el contribuyente podrá probar que ese valor de referencia no se ajusta a la realidad del mercado. Los medios de prueba, en estos casos, son cualquiera de los admitidos en Derecho. El problema es que esta nueva normativa traslada la responsabilidad de probar la diferencia de valor al contribuyente.
Por lo tanto, a la hora de comprar una vivienda hay que conocer de antemano estas cuestiones para no llevarnos sorpresas.
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