Análisis de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
La regulación del alquiler de casas, el acceso a la vivienda asequible, la protección de los derechos de los inquilinos y la promoción de la sostenibilidad en el sector son algunas de las áreas que aborda la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Uno de los elementos más destacados es la creación de un marco regulatorio más sólido para los contratos de alquiler, estableciendo condiciones justas tanto para los arrendatarios como para los propietarios.
1. Grandes tenedores de vivienda
i. El artículo 3.k) de la ley define “gran tenedor” como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
ii. Sin embargo, este umbral podrá reducirse justificadamente cuando se declare un entorno de mercado residencial tensionado, en cuyo caso también podrán ostentar la consideración de grandes tenedores “aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito”.
i. Conforme a la disposición final 1ª de la ley, que modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), los grandes tenedores quedan obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
ii. Según los nuevos apartado 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, o del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta última posibilidad no se aplicará hasta que se apruebe el precitado sistema de índices (nueva disposición transitoria 7ª de la LAU).
iii. La ley también estipula que, durante 2023, los incrementos de renta que pacten los grandes tenedores en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. A su vez, durante 2024, estos incrementos no podrán superar el 3%.
iv. Con la disposición final 5ª de la ley se modifica el artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), al efecto de introducir un nuevo requisito de admisibilidad aplicable a las demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos (apartados 1º, 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC). Así, dichas demandas sólo podrán admitirse en la medida en que se especifiquen las siguientes cuestiones: si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y si el demandante es gran tenedor de vivienda.
En el supuesto de que se cumplan estas tres circunstancias —esto es: inmueble que constituya vivienda habitual, ocupante en situación de vulnerabilidad económica y demandante que sea gran tenedor de vivienda—, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
La concurrencia de los requisitos de gran tenedor y de existencia de una situación de vulnerabilidad económica debe producirse formalmente de conformidad con los medios indicados en el texto de la ley.
De igual modo, la exigencia de celebrar un procedimiento de conciliación o intermediación también se aplicará, siempre que el demandante sea un gran tenedor de vivienda y el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, con carácter previo al inicio de la vía de apremio para la subasta de bienes inmuebles (artículo 655 bis de la LEC) y a la interposición de la demanda ejecutiva (artículo 685 de la LEC).
2. Zonas de mercado residencial tensionado
i. El órgano competente para declarar una zona de mercado residencial tensionado es el que defina la legislación autonómica. En términos generales, esta competencia se ha atribuido a la administración autonómica (y no a la local). La declaración tendrá una vigencia de tres años y, en caso de que las comunidades autónomas no tengan un procedimiento específico, requiere el seguimiento de un expediente de cierta complejidad por la información a recabar y analizar y en el que se deberá desarrollar un trámite de información pública. La declaración de una zona de mercado tensionado es susceptible de ser objeto de recurso contencioso-administrativo para acreditar su improcedencia.
ii. Con arreglo al artículo 18.3 de la ley, la declaración de una zona de mercado residencial tensionado se sujeta a los criterios definidos por las comunidades autónomas y a la concurrencia de una de las dos circunstancias siguientes: que la carga media del coste de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares; o, alternativamente, que el precio de la vivienda haya experimentado en los cinco años precedentes un crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC. Estas circunstancias serán objeto de revisión a los tres años de entrada en vigor de la ley para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.
i. Exigencia de elaborar por la administración competente un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como un calendario de desarrollo.
ii. Posibilidad de adoptar medidas específicas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en el marco del Plan Estatal de Vivienda.
iii. El suelo proveniente de la cesión obligatoria de aprovechamiento urbanístico deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales.
iv. Posible ajuste de la definición de gran tenedor.
v. Las administraciones podrán imponer a los grandes tenedores de vivienda obligaciones de colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad.
vi. Se pueden establecer fórmulas de colaboración con los propietarios con objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.
vii. El propietario o persona que intervenga en la intermediación deberá indicar que la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Y tendrá que informar con anterioridad a la formalización del contrato de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler que resulte de aplicación.
viii. Compromiso de alcanzar en el plazo de 20 años (o menos, en caso de que la administración autonómica establezca marcos temporales y metas específicas) un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% del total del mercado residencial del municipio. Para ello, se debe determinar la previsión de inversión pública con carácter anual y explicar el grado de avance.
ix. Se podrán aplicar las medidas de contención de precios que se explican a continuación en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda:
- Prórroga extraordinaria (artículo 10.3 de la LAU).Cuando finalicen la prórroga obligatoria (artículo 9.1 de la LAU) y/o la prórroga tácita (artículo 10.1 de la LAU), el arrendatario podrá solicitar que el contrato de arrendamiento se prorrogue de manera extraordinaria por plazos anuales y por un período máximo de tres años, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de prórroga extraordinaria planteada por el arrendatario debe ser aceptada necesariamente por el arrendador, salvo en algunos supuestos muy tasados.
- Limitación de las rentas contractuales (artículo 17, apartados 6 y 7, y disposición transitoria 7ª de la LAU). La renta pactada al inicio de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
En aquellos inmuebles sobre los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Sin embargo, esta regulación no se aplicará hasta que se apruebe el referido sistema de índices.
3. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta: eliminación del IPC como índice de referencia
La disposición final 6ª de la ley modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que regula la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
i. 2023. En los contratos sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Máximo del 2%.
ii. 2024. En el mismo supuesto anterior, pero cuando la renta deba ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el incremento no podrá ser superior al 3%.
La ley también introduce en la LAU una nueva disposición adicional 11ª, con la cual se faculta al Instituto Nacional de Estadística para definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que sustituirá —a los efectos del artículo 18 de la LAU— el clásico IPC. Este nuevo índice de referencia deberá servir para “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
Además, la Ley de Vivienda modula el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
La ley introduce diversas novedades tributarias que se resumen a continuación.
- Reducciones para la determinación del rendimiento neto de los arrendamientos en el IRPF.
En la ley del IRPF se establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se beneficia de una reducción del 60%. La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados para los siguientes supuestos:
90%, cuando se haya formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (según se definen estas zonas en la propia ley), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior).
70%, en los siguientes supuestos:
- Supuesto 1: Alquiler (por primera vez, por el contribuyente) de vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, siempre que el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios de la misma vivienda, la reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda con los arrendatarios que cumplan dicho requisito.
- Supuesto 2: Que el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a la que sea de aplicación el régimen especial del Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre y destine la vivienda (i) al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, (ii) al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica (según definición de la Ley 19/2021, de 20 de diciembre); o bien (iii) que la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
60%, cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación (artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
Los requisitos para cada tipo de reducción se deberán cumplir cuando se celebre el contrato de arrendamiento. La reducción se aplicará en tanto dichos requisitos se sigan cumpliendo.
En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).
Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente.
Este nuevo régimen entrará en vigor el 1 de enero de 2024. Se establece expresamente que los rendimientos netos positivos derivados de contratos que se hubieran celebrado antes de la fecha de entrada en vigor de la ley se beneficiarán de la reducción aplicable en la ley del IRPF -artículo 23.2- en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 – 60%- (lo que parece que se refiere a los contratos anteriores a 1 de enero de 2024, dado que la ley establece expresamente que la disposición final segunda, en la que se regula este nuevo régimen, entrará en vigor en dicha fecha, si bien la norma no es clara en este sentido).
- Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de inmuebles residenciales
La Ley de vivienda incrementa el recargo en el IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. En concreto, se entenderá que se cumple este requisito cuando la vivienda haya estado vacía durante más de dos años y, además, el propietario tenga al menos cuatro inmuebles de uso residencial, salvo que haya causas justificadas de desocupación temporal (tasadas por la propia Ley de vivienda).
En concreto, el recargo se modula entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del IBI, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
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